Stopa Zwrotu na rynku inwestycji w nieruchomości

Pojęcie stopa zwrotu ( stopa zysku) – co oczywiste, funkcjonuje w nomenklaturze finansowej oraz giełdowej. Niemniej jednak coraz częściej termin ten wykorzystywany jest na rynku nieruchomości inwestycyjnych. Stopa zwrotu to wyrażona procentowo zmiana (wzrost/ spadek) wartości danej inwestycji w określonym przedziale czasowym.

Jeśli koszt zakupu inwestycji to 100 000 zł, z rocznego wynajmu uzyskaliśmy 10 000 zł, a po roku nieruchomość została sprzedana za kwotę 100 000 zł to stopa zwrotu z inwestycji wynosi:

((100 000 + 10 000 / 100 000) – 1) x 100% = 10%

Wartość 10% zatem jest stopą zwrotu tej inwestycji w okresie 1 roku.

Podstawowymi czynnikami wpływającymi na wysokość stopy zwrotu wartości z inwestycji w nieruchomości to zmiana rynkowej wartości nieruchomości oraz suma przychodów uzyskiwanych z tytułu wynajmu w danym okresie.
Należy też pamiętać, iż na stopę zwrotu mają wpływ:
– koszt przeprowadzenia transakcji zakupu ( notariusz podatek ),
– koszt dostosowania lokalu do wynajmu ( wykończenie,umeblowanie )
– koszt odsprzedaży ( ewentualny podatek dochodowy )

Inwestor zainteresowany ulokowaniem środków pieniężnych na rynku nieruchomości powinien zatem wziąć pod uwagę kilka elementów, niezbędnych do podjęcia decyzji inwestycyjnej, obarczonej możliwie najmniejszym ryzykiem, do którego zaliczamy:
– wybór lokalizacji ( ryzyko lokalizacyjne),
– decyzja o rodzaju inwestycji (ryzyko rynku),
– umowa najmu ( ryzyko najemcy ),
– szybkie zbycie nieruchomości (ryzyko płynności).

Wielu developerów oferuje zakup nieruchomości z tzw.” gwarancją wynajmu” lub alternatywnie posługując się określeniem „ze stopą zwrotu…”. Przy analizowaniu takich ofert należy zwrócić uwagę na:
– różnicę pomiędzy ceną zakupu u developera, a zakupem podobnej nieruchomości z rynku wtórnego,
– koszt dostosowania lokalu do potrzeb wynajmu (często są to gotowe standardowe dla całego obiektu pakiety meblowe),
– czas trwania umowy najmu w ramach gwarancji (zwykle nie więcej niż 2-3 lata),
– ryzyko o którym nigdy nie wspomina developer, tj. ryzyko uzyskania co najmniej podobnej ceny w przypadku późniejszej odsprzedaży nieruchomości.

Inwestowanie w nieruchomości odznacza się wyższym poziomem ryzyka niż lokowanie kapitału na lokatach bankowych (niższym niż inwestowanie w akcje) ale mimo to stanowią dobrą inwestycję, pod warunkiem, że zakup został dokładnie przemyślany.