Samodzielność lokali inwestycyjnych

Nabywca apartamentu inwestycyjnego z 23% stawką VAT, który nie jest mieszkaniem, może napotkać na problem związany z brakiem zgody na wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali. Skutkiem takiego działania urzędników będzie brak możliwości zawarcia ostatecznej umowy zakupu lokalu a tym samym brak prawa do własności lokalu z oddzielną księgą wieczystą.

W condohotelach jest to ryzyko znane od dawna, ale teraz może być ono jeszcze bardziej realne. Wszystko przez spór warszawskich urzędników z JW Construction o wybudowane mikromieszkania w inwestycji Bliska Wola, powstałej na stołecznej Woli, która zwana jest prześmiewczo warszawskim Hongkonkiem. O sporze tym poinformowała Gazeta Wyborcza 22 lutego 2023 r. wskazując, że warszawski urząd odmówił spółce JW. Construction wydania samodzielności w tej inwestycji.

Czym jest w ogóle samodzielność lokali?

Nabywca mieszkania, apartamentu lub lokalu (np. pokoju w condohotelu) musi zawrzeć u notariusza finalną umowę zakupu, po to aby potwierdzić własność nieruchomości oraz uzyskać oddzielną księgę wieczystą. Ale zanim to zrobi, deweloper musi dokonać wyodrębnienia lokalu i uzyskać ich samodzielność. To w zasadzie formalność w mieszkaniach. Zaświadczenie takie wydawane jest przez odpowiednie jednostki administracji publicznej.

Problem pojawia się w przypadku posiadania przez budynek statusu usługowego, czyli jest conohotelem lub apartamentowcem z lokalami usługowymi. Takie apartamenty nazywane też inwestycyjnymi w zasadzie nie różnią się od klasycznych mieszkań. Różnica jest tylko taka, że sprzedawane są z 23%VAT, a nie 8%VAT jak tradycyjne mieszkania. Oczywiście w przypadku takich apartamentów jest też dużo wyższy podatek od nieruchomości niż w przypadku lokali typowo mieszkalnych.

Powstawanie takich budynków związane jest z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który narzuca wymóg zabudowy usługowej, lub jak w przypadku miejscowości turystycznych usługowo-turystycznej, a nie funkcji zabudowy mieszkaniowej. Zgodnie z tymi założeniami deweloperzy mogą nadal budować apartamenty choć takie plany wydają się mało aktualne, bo nie uwzględniają zmian jakie zachodzą w okolicy realizowanych inwestycji i często wymagają zabudowy mieszkaniowej, tam gdzie spokojnie można by wyodrębnić lokale usługowe. Problemy te widoczne są szczególnie w inwestycjach realizowanych w tkance miejskiej, gdzie taka multi-funkcyjność nie do końca jest pożądana, bo mieszkańcy potrzebują też różnych usług znajdujących się obok budynków mieszkalnych.

Problem ten, nie dotyczy bynajmniej tylko condohoteli. Na fali popularności wynajmu krótkoterminowego, deweloperzy zaczęli realizować budynki z mieszkaniami na wynajem turystyczny. Takie projekty ma w swoim portfolio nie tylko wspomniany już JW. Construction, ale też Ronson, Arche czy Marvipol.

Potrzeby inwestowania, tworzenia dochodu pasywnego ale i sytuacja makroekonomiczna otworzyła nowy rynek nieruchomości inwestycyjnych dla największych deweloperów, którzy do tej pory koncentrowali swoje działania przede wszystkim w obszarach inwestycji mieszkaniowych.

Pandemia covid-19 wyhamowała popyt na wynajem krótkoterminowy, ale zjawisko nie minęło. Apartamentowce z mieszkaniami sprzedawanymi z 23% VAT czyli tzw. inwestycyjne są dziś po prostu inaczej reklamowane – jako mikrobiura czy lokale na wynajem mieszkaniowy tzw. PRSy.

Dziś deweloperzy raczej otwarcie mówią o rodzaju nieruchomości. Wskazanie stawki VAT od razu definiuje nam czy mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym czy inwestycyjnym a i samym kupującym nie robi to różnicy, bowiem faktycznie większość tych lokali kupowana jest w celach inwestycyjnych, by dalej je wynajmować na mieszkania studenckie, kwatery pracownicze, dla turystów lub na biura.

Brak wyodrębnienia samodzielności lokalu to ryzyko duże ryzyko dla kupującego, gdyż nie może on stać się właścicielem nieruchomości z własną księgą wieczystą. Może, co najwyżej mieć udziały w nieruchomości lub spółce, której dana inwestycja jest własnością. Skutki odmowy wyodrębnienia własności pokoju hotelowego czy apartamentu stawiają w ogóle pod znakiem zapytania sens takiej długoterminowej inwestycji. Kupujący staje się tylko wspólnika spółki lub posiadaczem niewielkiego udziału we współwłasności całości nieruchomości. To z kolei generuje zupełnie inne ryzyka i odpowiedzialność oraz np. odmienne od rozliczania z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości skutki podatkowe.

Skąd zatem zamieszanie wokół własności?

W ostatnich miesiącach bardzo wyraźnie podnoszona jest przez aktywistów krytyka patodeweloperki, czyli mikrolokali wielkości ok 20 m2. Lokale takie były oddawane do użytku już wiele lat temu ale za pojawienie się mikro mieszkań nie odpowiadają jednak tylko deweloperzy, bo spora liczba takich lokali na rynku to wynik działania tzw. fliperów, czyli osób prywatnych, które kupowały duże mieszkania do remontu, a następnie dzieliły je na mniejsze mieszkania czy mikropokoje na wynajem.

Tymczasem w postępowaniu urzędników widać dużą niekonsekwencję. Wspomniany już wcześniej deweloper JW. Construction, na tym samym osiedlu Bliska Wola już wcześniej bez problemu uzyskał zaświadczenia samodzielności. Sama inwestycja Bliska Wola, to ogromny projekt na ponad 1,3 lokali. Ile w nim jest mieszkań, a ile lokali inwestycyjnych trudno powiedzieć, bowiem JW. Construction nie udziela tak szczegółowych informacji i próżno szukać takich informacji na stronach www dewelopera

3 lata temu JW. Construction oddał już jeden budynek z lokalami usługowymi wyglądający jak blok, chodzi o niższy budynek zlokalizowany wzdłuż Al. Prymasa Tysiąclecia. Budynek funkcjonuje i spełnia różne funkcje – mieszkaniową, siedziby firm czy wynajem krótkoterminowy.

Teraz jednak warszawscy urzędnicy zmienili zdanie w kwestii ostatnich 157 lokali, które nie mogą uzyskać samodzielności, a tym samym ich właściciele nie mogą uzyskać odrębnych ksiąg wieczystych. Urzędnicy odmówili wydania zaświadczenia o samodzielności dla pokoi hotelowych, bo są one częścią hotelu, a nie samodzielnym lokalem o innym przeznaczeniu niż lokal mieszkalny.

Dla JW. Construction odmowna decyzja nie do zaakceptowania. Jak informuje Gazeta Wyborcza spółka odwołała się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które nie zgodziło się z argumentacją ratusza. 10 lutego 2023 r. miejskie biuro architektury po raz kolejny rozpatrzyło więc wniosek dewelopera, i utrzymało swoją decyzję – zgody na samodzielność lokali nie będzie. Kolejnym krokiem może być więc zaskarżenie przez spółkę decyzji urzędników do sądu. I niewykluczone, że to zrobi, bowiem decyzja odmowna może pociągnąć kolejne problemy. Deweloper kończy właśnie inny projekt – budynek z apartamentami na warszawskim Ursynowie, przy ul. Pileckiego 59. Na finiszu są mieszkania z23%VAT (ponad 220 apartamentów), które również lada moment starać się będą o samodzielność.

Decyzja warszawskich urzędników wywołuje też pewien niepokój, wśród deweloperów realizujących inwestycje z 23% stawką VAT. Obawy słuszne, gdyż zważając na realia świata urzędniczego decyzja jednego urzędu skutkować może zmianą stanowiska innych urzędników. Obecnie w budowie i planach jest co najmniej kilka tysięcy nowych lokali inwestycyjnych i wszystkie one będą potrzebować samodzielności aby skutecznie ustanowić samodzielne księgi wieczyste na rzecz nabywców.